[통신일보]  LG경제연구원이 ‘차기 정부의 하우스푸어 대책, 보유주택지분매각제도가 성공적으로 시행되려면’이란 주제의 연구 보고서를 발표했다. 통신일보는 이를 입수해 요약본을 게재한다. (편집자주)


‘차기 정부의 하우스푸어 대책,
보유주택지분매각제도가 성공적으로 시행되려면’

차기 정부의 보유주택지분매각제도는 하우스푸어의 주택 소유권을 유지시켜 주면서도 다중채무자를 포함한 보다 광범위한 계층의 대출원리금 부담을 경감할 수 있다는 장점을 지니고 있다. 그러나 공적 지원의 적정성, 채무자의 도덕적 해이, 원활한 자산유동화 등과 관련한 우려의 목소리도 있다. 채권 금융기관들의 역할 및 책임을 제고하고, 간접적인 공공 부문의 지원 방식을 선택하며, 취약 계층 지원 방안을 확충하는 등 제도를 개선함으로써 긍정적 효과를 최대화하기 위해 노력해야 할 것이다.

차기 정부의 하우스푸어 대책에 대한 관심이 높다. 여기에서 ‘하우스푸어’(House Poor), 일명 ‘집 가진 빈곤층’이란 빚을 내서 집을 샀다가 대출원리금 상환에 어려움을 겪고 있는 계층을 말한다. 최근 하우스푸어 대책이 관심의 대상이 되고 있는 것은 과연 하우스푸어 문제 해결을 위해 정부가 개입하는 것이 적절한가 하는 부분에서부터 의견이 엇갈리고 있기 때문이다.

정부 개입의 필요성을 강조하는 쪽에서는 이 문제를 그대로 방치할 경우 금융시스템 전반의 안정성을 저해할 수 있는 데다 국민 생활 안정의 기본인 주거 문제와 직결되어 있다는 점을 중시한다. 반면 정부 개입을 우려하는 쪽에서는 개인적 판단에 의해 이루어진 투자의 실패에 대해서까지 정책적인 도움을 주는 것이 적절한가에 대해 의문을 제기하면서 자칫 채무자들의 도덕적 해이 문제를 야기할 수 있다는 점에 주목한다.

여기에 차기 정부에서 하우스푸어 문제 해결을 위해 ‘보유주택지분매각제도’라는 새로운 대책을 검토 중인 것으로 알려지면서, 새로운 제도에 대한 궁금증과 함께 그 실효성에 대한 관심이 높은 상황이다. 본고에서는 보유주택지분매각제도란 과연 무엇인지 국내외의 유사한 제도들과의 비교를 통해 살펴보고, 정책 대상이 될 것으로 예상되는 부실 가구 수 및 부실 부채 규모 추정 등을 통해 보유주택지분매각제도의 효과를 예상해 본 후, 우려되는 부작용을 최소화하면서 보유주택지분매각제도가 성공적으로 시행되기 위한 바람직한 제도화 방향은 무엇인지 제안하고자 한다.

하우스푸어의 주택 소유권 유지가 핵심

현재 검토 중인 것으로 알려진 보유주택지분매각제도는 하우스푸어로 하여금 소유한 주택의 일부 지분을 매각하고 이를 통해 받은 매각대금으로 금융회사에 지고 있는 대출금 일부를 상환하게 함으로써 하우스푸어의 과중한 대출 원리금 상환 부담을 덜어주려는 것이다. 주택 지분을 매입하는 주체는 이러한 제도를 위해 만들어지는 자산유동화회사(SPC: Special Purpose Company)이다.

일반적으로 자산유동화회사는 자산 보유자로부터 자산을 매입하고 이 자산에서 발생하는 미래 현금흐름 유입액을 기반(Underlying Asset)으로 하여 자산유동화증권(ABS:Asset Backed Security)를 발행하여 금융시장 내의 다양한 투자자들에게 파는 역할을 한다. 즉, 보유주택지분매각제도 하에서는 하우스푸어가 자산유동화회사에 파는 주택지분 및 이후 하우스푸어가 자산유동화회사에 지불하는 주택지분에 해당하는 주택 임대료가 유동화 대상 자산이 된다.

자산유동화회사는 이러한 자산을 기반으로 자산유동화증권을 만들어 금융시장 내에서 매각함으로써 받는 채권매각대금을 하우스푸어에게 지불하며, 하우스푸어는 이 돈으로 대출금융기관에 대출금을 상환하게 되는 구조다. 결국, 이와 같은 자산유동화 과정에서는 그 중심이 되는 자산유동화회사의 역할과 기능이 매우 중요하다. 현재 검토 중인 것으로 알려진 보유주택지분매각제도 하에서는 캠코(KAMCO, 한국자산관리공사) 등 공공기관이 자산유동화회사를 설립하고, 발행된 자산유동화증권은 금융기관, 공공기관, 연기금, 국민주택기금 등 다양한 투자자들로 하여금 매입하도록 할 계획이라고 한다.

이러한 자산유동화 시스템이 안정적으로 운용되기 위해서는 1차적으로 자산유동화채권을 발행하여 매각하는 것뿐만 아니라 2차적으로 기반이 되는 현금흐름이 안정적으로 유지되는 것이 필수적이다. 보유주택지분매각제도에서는 하우스푸어가 매각한 주택지분에 해당하는 임대료를 자산유동화회사에 지불하면, 자산유동화회사는 운영비를 제외한 나머지 현금유입액을 자산유동화증권 투자자들에게 채권이자로 지급하게 된다.

대선공약집 등 관련된 자료에 의하면, 보유주택지분매각 제도는 1가구 1주택 보유자로서, 주택가격이 수도권 기준 6억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하이며, 주택담보비율(LTV: Loan to Value, 주택담보가치 대비 대출금 비율)이 80% 이하인 경우를 자격기준으로 하는 방안을 검토 중이라고 한다. 이는 제도의 수혜 대상을 내 집 마련을 위해 주택을 구입한 실수요자로서 일반적인 기준의 고가주택을 제외하려는 취지로 보인다.

눈에 띄는 대목은 주택의 매각지분율 기준으로서, 시세의 50%와 주택담보대출금액 중 작은 금액을 매각하도록 제한했다는 점이다. 이는 보유주택지분매각 제도의 취지가 보유주택 자체의 매각이 아닌 일부 지분의 매각으로서 주택의 소유권을 하우스푸어가 계속 유지하도록 하려는 목적을 명확히 나타내는 대목이다. 가령, 4억원 주택을 소유하고 주택담보대출 3억원을 안고 있는 주택 소유자의 경우, 주택가격의 50%인 2억원에 해당하는 주택지분율 50%까지만 매각할 수 있다. 반면, 4억원 주택을 소유하고 주택담보대출 1억원을 안고 있는 주택 소유자의 경우, 주택담보대출 금액인 1억원에 해당하는 주택지분율 25%까지만 매각할 수 있다.

하우스푸어의 주택 소유권 유지라는 정책 취지를 확인할 수 있는 또 다른 부분은 하우스푸어의 지분 재매입을 허용하고 있다는 점이다. 결국, 하우스푸어가 일시적 자금 압박 상황에서 벗어나 재무 상황이 호전되면 매각했던 주택지분을 재매입함으로써 주택을 100% 온전히 소유할 수 있는 기회를 부여하고 있다.

지원 대상 및 신청 규모 예상보다 클 수 있어

그렇다면, 이러한 보유주택지분매각제도를 활용할 가능성이 있는 잠재적 정책 대상의 규모는 어느 정도일까? 정책의 대상이 될 것으로 예상되는 사실상의 부실 가구는 2011년 기준 약 32만 가구, 부실 부채 규모는 38조원 수준인 것으로 추산되었다.

통계청의 2011년 가계금융조사 결과에 의하면, 가계마진과 순자산 모두 마이너스(-)인 부실 가구는 전체 금융부채 보유 가구의 3.1%, 이들이 보유 중인 부채 규모는 전체 금융부채의 4.4%인 것으로 나타났다. 여기에서 가계마진이란 가계가 벌어들이는 경상소득에서 세금, 연금, 사회보험료 등 비소비지출과 최저생계비, 그리고 부채상환액을 차감한 것이다.

이러한 가계마진이 마이너스(-)라는 것은 벌어들이는 소득으로 대출 원리금 상환과 최소한의 생활을 영위하기 위한 지출을 감당하기 어렵다는 것을 의미한다. 즉, 그 부족분만큼을 추가로 차입하거나 보유자산 매각을 통해 충당해야 한다는 것으로서 지속 불가능한 경제 상태에 있는 가구라는 셈이다. 이러한 가구들은 이미 대출 원리금 상환에 어려움을 겪고 있는 하우스푸어이거나 앞으로 겪을 가능성이 높은 잠재적 하우스푸어라고 할 수 있다. 또한, 순자산이 마이너스(-)라는 것은 가계가 보유 중인 자산보다 부채가 많다는 것이다.

2012년 기준 우리나라 전체 가구의 자산 중 금융자산의 비중은 25%에 불과한 반면, 부동산의 비중은 70%에 달하고 있는 것을 감안하면 이들 대다수는 보유 중인 주택의 가격이 부채 금액에 못 미치는 깡통주택의 소유주라고 보아야 할 것이다. 2012년 우리나라의 전체 가구 수가 1,795만 가구로 추산되므로, 앞서 언급된 비율을 적용하면, 전체 부실가구 수는 32만 가구에 달한다. 또한, 2012년 3분기 말 전체 가계대출액이 882조원이었으므로, 앞서 언급된 비율을 감안하면, 부실가구가 보유 중인 부채 규모는 38조원에 달한다.

물론, 이들 중 1가구 1주택 보유, 6억원 이하 주택 보유 등 보유주택지분매각제도 적용 요건을 충족시키지 못해 적용 대상에서 배제되는 경우가 상당 수 있을 것으로 예상되지만, 추산의 기준 시점인 2011년 이후 지속적으로 주택가격이 하락세를 유지하고 있음을 감안하면 하우스푸어 정책의 대상이 될 수 있는 가구 수 및 부채 규모는 최근 들어 빠르게 늘고 있을 가능성이 높다.

실제로 최근 신용회복위원회에 접수되고 있는 채무재조정 신청 실적을 분석해 보면, 하우스푸어로 추정되는 채무불이행자들의 신청 비중이 빠르게 높아지고 있음을 알 수 있다. 먼저, 개인워크아웃 신청자 중 부채 규모가 큰 채무자의 비중이 높아지고 있다. 전체 개인워크아웃 신청자 중 부채금액이 5천만원 이상인 채무자의 비중은 2008년 5.8%였지만, 2012년 3분기에는 11.1%로 높아졌다.

또한, 부채금액이 1억원 이상인 채무자의 비중도 2008년 0.8%에서, 2012년 3분기에는 3.2%로 높아졌다. 이와 함께, 개인워크아웃 신청자 중 소득 수준이 높은 채무자의 비중 역시 높아지고 있다. 전체 개인워크아웃 신청자 중 월소득금액이 150만원 이상인 채무자의 비중은 2006년 8.1%였지만, 2012년 1분기에는 18%로 높아졌다. 또한, 월소득금액이 200만원 이상인 채무자의 비중도 2006년 1.5%에서, 2012년 1분기에는 4.4%로 높아졌다.

이처럼 부채금액이 높고 소득금액이 높을수록 생계형 금융채무 불이행자라기보다 주택구입과 관련된 채무자, 즉 하우스푸어일 가능성이 높은 계층인 것으로 판단된다. 즉, 주택가격 상승기에 일정 수준 이상의 소득금액을 믿고 주택담보대출 등 대규모 대출을 받아 주택을 구입했던 차입자들 중 부동산 시장이 침체되고 주택가격이 하락하면서 대출원리금 상환에 어려움을 겪는 차입자들이 늘어나고 있는 상황을 반영한 결과로 보인다.

특히 눈에 띄는 대목은 대출 원리금이 연체될 경우 과거에 비해 조기에 채무재조정을 신청하는 경우가 늘고 있다는 점이다. 신용회복위원회에 채무재조정을 신청한 내역을 분석해 보면, 전체 신용회복 신청자 중 채무불이행기간(연체기간)이 30일 초과 90일 미만인 경우에만 신청 가능한 프리워크아웃 신청자의 비중이 꾸준히 높아지고 있다. 전체 신용회복 신청자 중 프리워크아웃 신청자의 비중은 2009년에는 8.3%에 불과했지만, 2012년 3분기에는 20.4%로 2배 이상 증가했다.

이처럼 재무적 곤경에 빠질 경우 과거에 비해 조기에 채무재조정을 신청하는 경우가 늘고 있다는 사실은 2가지 방향의 해석이 가능하다. 한 가지 방향은 채무불이행자들이 과거에 비해 프리워크아웃과 같은 제도적 장치를 적극적으로 활용하여 채무재조정을 통한 자구책 마련에 적극적으로 나서고 있다는 것으로서 바람직한 변화를 시사한다.

그러나 또 다른 방향은 채무불이행자들이 대출 원리금 상환에 어려움을 겪을 경우 어떻게든 개인적인 노력을 통해 이를 갚으려고 노력하기보다 제도적 장치를 통해 손쉽게 원리금 부담을 경감 받으려 하는, 소위 도덕적 해이 사례가 늘고 있다는 바람직하지 않은 변화를 시사한다. 그러나 2가지 방향의 해석 중 어떤 쪽을 택하더라도 예상할 수 있는 것은, 보유주택지분매각제도와 같은 하우스푸어 대책이 충분한 메리트를 갖출 경우 이러한 제도적 장치를 활용하려고 하는 잠재적 수요가 예상보다 클 수 있고 더욱이 최근 들어 더욱 빠르게 늘고 있다는 점이다.

금융기관과 하우스푸어의 손실 분담 쉽지 않을 전망

앞서 살펴본 바와 같이 차기 정부가 고려 중인 보유주택지분매각제도는 하우스푸어가 거주 중인 주택의 소유권을 유지할 수 있도록 해 주면서 다중 채무자를 포함한 보다 광범위한 하우스푸어 계층이 원리금 상환 부담을 줄일 수 있는 방법을 제공해 준다는 장점을 지니고 있다. 또한, 추산되는 부실 가구의 수 및 부실화된 가계 부채의 규모, 최근 신용회복위원회에 접수된 채무재조정 신청자들의 특징 등을 감안할 때, 보유주택지분매각제도는 많은 하우스푸어 계층이 관심을 가지고 신청할 가능성이 높은 제도로 판단된다.

그러나 최근까지도 보유주택지분매각제도의 정당성 및 실효성을 둘러 싼 많은 논란과 우려들이 제기되고 있다. 우선, 집이 없는 계층을 포함한 국민 전체의 세금으로 집을 가진 일부 계층에 도움을 주는 것이 형평성에 맞는가 하는 논란이다.

또한, 이러한 대책이 채무자들에게 정부가 나서서 빚 문제를 해결해 줄 것이라는 잘못된 기대를 형성할 경우 채무자들이 힘 들여 빚을 갚으려 하지 않고 버티는 도덕적 해이 문제를 유발할 수 있다는 우려도 있다. 애초에 대출자들의 상환 능력, 담보 주택의 가치 등을 보다 정확히 판단하지 못하고 돈을 빌려준 뒤 대출이자로 수익을 올리다가 대출이 부실화되자 정부 정책에 힘입어 대출금을 회수하고 손을 털 수 있게 될 금융기관들에 대한 비판적인 시각도 있다.

이러한 비판과 우려를 감안한 듯, 최근 보유주택지분매각제도의 실행과 관련된 보완책들이 제시되고 있다. 구체적으로 하우스푸어의 주택지분 매각에 앞서 금융기관인 채권자들이 하우스푸어인 채무자와 협의하여 채권 부실화에 따른 손실을 분담하는 절차를 마련할 계획이라고 한다. 즉 흔히 기업 구조조정에 쓰이는 채권단워크아웃을 통해 대출 금융기관으로 구성된 채권단이 자율적으로 대출금의 상환을 연기해 주거나 대출 원금 일부를 탕감해 주는 방식이 될 것이라고 알려졌다. 하우스푸어 역시 보유 중인 주택의 지분을 할인 매각함으로써 손실을 나누어 분담하도록 할 계획이라고 한다.

그러나 채권자인 금융기관들과 채무자인 하우스푸어들이 과연 손실 분담을 감수하고서라도 제도를 활용하려 할 것인지, 손실 분담 정도의 결정 과정이 얼마나 신속하게 이루어질 것인지 등은 미지수다. 우선 채권단워크아웃은 어디까지나 금융기관들 자율에 의해 이루어지는 것으로 법률로 강제할 수 없다. 금융회사들이 공동으로 가이드라인을 정해 각 사 내규에 반영하도록 할 계획이라고 알려졌지만 주택지분의 자산유동화를 통해 얻는 경제적 이익이 크지 않을 경우 금융회사들은 채권단워크아웃에 미온적일 수 있다.

도리어 대출채권이 워크아웃 채권으로 분류되면 손실에 대비한 충당금을 추가 적립해야 하므로 단기적으로 금융기관들의 재무제표를 악화시킬 수 있다는 점이 걸림돌로 작용할 가능성도 있다. 또한, 일반적으로 소수의 부실화된 기업대출에 적용되던 채권단워크아웃을 수 많은 가계대출에 적용하는 것이 현실적인지도 검토되어야 할 부분이다. 다중채무자에 대한 가계대출의 경우 기업대출과 달리 주채권은행이 명확하지 않아 채권단워크아웃이 쉽지 않을 수 있기 때문이다.

주택 소유에 대한 욕구가 강한 우리나라 국민들의 특성을 감안할 때, 일부지만 주택을 판다는 심리적 거부감을 극복하고 하우스푸어들이 주택지분을 할인 매각하도록 충분한 유인을 제공하는 것도 쉽지 않은 부분이다. 현재 거론되고 있는 할인율 수준은 20~30% 수준인 것으로 알려졌는데, 이는 현재 일반 주택의 경락가율이 70~80% 수준인 것을 감안한 것이라고 한다. 즉 최악의 경우 집이 경매 처분되더라도 시세의 70~80% 밖에 건지지 못할 것이므로, 하우스푸어에게 있어서도 주택의 일부 지분만 그만큼 할인해 매각하고 주택의 소유권을 유지하는 것이 유리할 것이라는 예측이다.

그러나 아직 실제로 경매 단계에 이르지 않은 하우스푸어 입장에서는 결국 주택지분 매각 이후 지불하게 될 지분 사용료가 어느 정도 수준에서 결정되는가에 따라 보유주택지분매각제도 신청 여부를 결정할 가능성이 높다. 즉 기존의 부채 이자에 비해 지분 사용료가 충분히 낮아져야 하우스푸어들이 보유 주택의 지분을 손절매할 유인이 생기게 된다. 그러나 문제는 하우스푸어가 내는 지분 사용료를 낮추어 줄수록 이를 기반으로 발행되는 자산유동화증권의 수익률이 낮아져 금융시장내 자산유동화증권 매각이 어려워지고, 이는 보유주택지분매각제도 자체의 운영을 어렵게 한다는 점이다. 만약 공공기관의 부담으로 낮은 지분 사용료를 보전해 주거나 낮은 수익률의 자산유동화증권을 공공기관으로 하여금 매입하도록 한다면 이는 재정 또는 공적자금 투입을 최소화한다는 당초 취지에도 맞지 않을 뿐만 아니라 앞서 언급한 정책의 정당성 시비를 불러일으킬 소지가 있다.

보유주택지분매각제도 성공을 위한 제언

앞서 언급된 문제점들을 최소화하면서 제도 시행의 긍정적 효과를 최대화하기 위해 다음과 같은 내용들을 고려할 필요가 있는 것으로 판단된다.

첫째, 주택지분 자산유동화 구조 내에서 하우스푸어 채무의 채권자인 금융기관들의 역할 및 책임을 제고시킬 필요가 있다. 채권 금융기관들은 대출 실행 이후 이자수익을 획득해 왔을 뿐만 아니라, 보유주택지분매각제도가 안정적으로 시행될 경우 직접적으로는 잠재적 부실 여신의 조기 회수를 통해, 간접적으로는 하우스푸어 대출로 인한 금융 시스템의 안정성 저해 리스크 감소를 통해 수혜를 입게 된다. 따라서 수익자 부담의 원칙에 입각하여 금융기관들로 하여금 주택지분 유동화 구조 내에서 수혜에 상응하는 일정 수준의 역할 및 책임을 수행하도록 하는 것이 합리적일 것으로 판단된다.

구체적으로는 대출 금융기관들로 하여금 공동으로 주택지분 자산유동화회사를 설립하여 자산유동화 구조 전반을 관리하도록 하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 또한, 자산유동화증권의 발행 시 원리금 회수에 있어 후순위인 후순위 자산유동화증권을 일부 발행하여 금융기관 공동으로 조성된 기금 등으로 하여금 이를 인수하도록 하는 것도 방법이다. 이 경우 일부 하우스푸어들의 지분 사용료 미납 등으로 인해 자산유동화증권의 현금흐름에 이상이 발생하더라도 금융기관들이 인수한 후순위 자산유동화증권이 버퍼 역할을 함으로써 자산유동화 구조 전반의 안정성이 유지될 수 있고, 이는 나머지 대다수 선순위 자산유동화증권이 금융시장 내에서 민간 부문에 의해 수월하게 인수되는 것을 돕는 역할을 할 것이다.

앞서 살펴 본 바와 같이 현재 논의 중인 자율적인 채권단워크아웃이 쉽지 않을 수 있다면 채권 금융기관들의 역할을 자산유동화회사 운영 또는 후순위 자산유동화증권 인수와 같이 자산유동화 시스템 내에 구조화시키는 것이 보다 효율적일 수 있다. 또한, 이를 통해 보유주택지분매각제도 시행에 따른 공공 부문의 경제적 부담을 경감시키고 정부 재정 투입 또는 세금 이용에 대한 논란을 피할 수 있을 것이다.

둘째, 채무자들의 도덕적 해이 현상을 방지하기 위해 보유주택지분매각제도의 성격을 보다 명확히 규정하고 제도적 미비점들을 보완해야 할 것이다. 하우스푸어들이 이 제도를 활용하기 위해서는 일부지만 보유 중인 주택지분을 경매에 준하는 수준으로 할인 매각해야 함을 적극적으로 알릴 필요가 있다. 할인율 결정에 있어서도 적정 수준을 선택하기 위한 세심한 노력이 요구된다. 할인율이 너무 낮을 경우 자산유동화회사가 부실화 될 수 있고, 할인율이 너무 높을 경우 하우스푸어들이 제도 활용을 포기할 수 있기 때문이다.

무엇보다도 하우스푸어들이 보유주택지분매각제도를 ‘공짜 점심’(free lunch)이 아니라 경매라는 최악의 상황 전에 고려할 수 있는 또 하나의 대안으로서 인식할 수 있도록 제도를 설계해야 할 것이다. 실제로 미국에서 시행된 뱅크오브아메리카의 모기지투리스 프로그램은 해당 은행이 대상 가구들에 대해 채무재조정, 공매, 워크아웃 등 가능한 모든 프로그램을 활용한 이후 선택한 최후의 수단이었다는 것을 염두에 둘 필요가 있다. 즉 보유주택지분매각제도 역시 경매로 바로 넘어가기 전 이용 가능한 하나의 완충장치이며, 주택지분을 매각해 원금을 줄이는 방식으로 채무문제 해결의 실마리를 찾으라는 취지임을 적극적으로 알려 하우스푸어 계층에게 과도한 기대 심리를 심어주지 않도록 해야 할 것이다.

보다 구체적으로는 지분 이용료(월세)를 정상적으로 납부하지 않을 경우의 제도적 장치를 보다 철저히 마련해야 할 것으로 보인다. 특히, 공공기관에 의해 자산유동화회사가 운영되는 것과 같이 제도에 공적인 성격이 더해질 경우 월세 연체가 발생할 경우 이를 강제적으로 회수하기가 매우 어려울 가능성이 높고, 이러한 인식이 하우스푸어 사이에 확산되어 월세 연체가 보편화될 경우 시스템 전체의 부실화는 매우 빠른 속도로 진행될 수 있다.

셋째, 보유주택지분매각제도의 실행을 위해 정부 또는 공공 부문의 지원이 불가피하다면 가능한 한 직접적인 방식보다는 간접적인 방식을 선택하는 것이 바람직해 보인다. 현재 거론되고 있는 보유주택지분매각제도 방식 하에서는 캠코 등 공공기관에 의해서 자산유동화회사가 설립 및 운영되고, 자산유동화증권의 주요 매수 주체로서 공공기관, 국민주택기금 등이 참여한다고 알려져 있다.

그러나 보유주택지분매각제도 하에서는 미국의 세일앤드리스백과 달리 하우스푸어의 지분 재매입이 가능하기 때문에 향후 주택가격이 회복되더라도 운영 주체가 자본이득을 얻을 수 없다. 반면, 주택가격이 하락하게 되면 하락한 지분가치만큼 운영 주체는 자본손실을 입게 된다. 결국, 현재의 방식으로는 자산유동화회사의 운영 주체가 상당한 손실을 떠 안게 될 가능성이 높아, 공공 부문이 자산유동화회사의 운영 주체가 될 경우 부실화 및 부담 증가에 대한 우려가 제기될 수 있다.

자산유동화증권을 공공기관 및 연기금이 주로 매수하는 경우에도 하우스푸어들의 지분 사용료를 낮추어 주기 위해 자산유동화증권의 수익률이 낮게 책정되거나 하우스푸어들이 지분 사용료를 정상적으로 납부하지 않아 자산유동화증권에 대한 이자 지급이 제대로 이루어지지 않을 경우 공공 부문이 입게 될 손실에 대한 우려가 높아질 수 있다. 앞서 제안한 바와 같이 채권 금융기관들 주도로 설립된 자산유동화회사가 운영을 주도한다는 전제 하에 주택지분의 원활한 자산유동화를 돕기 위한 공공 부문의 간접적인 지원으로서 신용보증기금 등을 통한 보증 제공을 고려해 볼 수 있다. 이 경우 자산유동화증권의 신용등급이 높아져 낮은 수익률로도 금융시장 내 채권 매각이 가능해지고 이는 자산유동화회사의 자금조달 금리를 낮추어 결국 하우스푸어에게 제시되는 지분사용료 인하로 이어질 수 있기 때문이다.

넷째, 자산유동화 과정에 있어서 자의적 판단보다는 시장의 평가 및 가격 결정 기능을 중시하도록 제도를 설계하는 것이 효율성 제고 측면에서 바람직하다. 우선 지분매각에 있어서 적용할 시세를 무엇으로 할 것인가가 초미의 관심사가 될 전망이다. 뱅크오브아메리카의 세일앤드리스백은 대출채권과 주택을 교환하는 방식이었고, 우리금융의 트러스트앤드리스백은 매매가 아닌 신탁 형태였기 때문에 매매가격의 적정성 문제가 발생하지 않았다. 더욱이 최근과 같이 주택거래가 극도로 위축된 상황에서 시세라고 알려진 가격은 과대평가되어 있을 가능성이 높다. 전체 주택의 일부더라도 경매가 이루어진 주택 가격에 근거하여 나머지 주택들에 대한 보다 현실적인 가격 산정 시스템 구축 등이 필요해 보인다.

또한, 주택지분에 근거해 발행되는 자산유동화증권의 적정한 신용 리스크 산정 및 신용등급 부여에도 관심을 기울일 필요가 있다. 이에 기반한 채권 가격 산정이 적절히 이루어지지 않을 경우 자산유동화증권을 매입한 투자자들의 손실로 이어질 수 있고, 이는 제도 자체에 대한 금융시장의 신뢰를 저해하여 주택보유지분매각제도의 유지를 어렵게 할 수 있다.

다섯째, 취약 계층에 보다 도움을 줄 수 있는 방안을 더욱 세심하게 검토할 필요가 있다. 우선, 다중채무자들 가운데에서도 상황이 더욱 어려워 상대적 고금리 금융기관인 대부업체 대출까지 이용한 계층에 대한 보유주택지분매각제도의 효과를 극대화하기 위해, 현재 은행 등 금융기관 위주로 가입되어 있는 신용회복지원 기관을 모든 등록 대부업체까지 확대하는 것을 고려할 필요가 있다. 또한, 현재 마련되고 있는 하우스푸어 대책이 깡통주택의 소유자에 초점이 맞추어져 있지만 실상 이들보다도 더욱 사회적 약자는 해당 주택에 세 들어 살고 있는 깡통 전세입자(주택가격이 주택담보대출금과 전세보증금의 합계보다도 낮아져 해당 주택을 처분하더라도 전세보증금을 돌려받을 수 없는 상황의 전세입자)라고 볼 수 있다. 따라서, 이들 깡통 전세입자를 돕기 위한 대책 역시 마련되어야 할 것으로 보인다.

[LG경제연구원 조영무 책임연구원]