[통신일보]  금융위기 이후 수도권과 비수도권의 주택시장 움직임이 대조적이다. 수도권 주택가격은 전반적으로 하락 추세가 진행되고 있으며, 신도시와 대형일수록 분명하게 나타나고 있다. 반면 비수도권 주택시장의 경우 강한 상승세를 보이고 있는 가운데 특히 부산, 대전 등 일부지역의 경우 과열에 가까운 모습이 나타나면서 점점 인근 지역으로 확산되고 있다.

1. 주택시장의 바이플레이션 현상 대두

가격뿐만 아니라 거래량 면에서도 수도권 아파트 매매거래가 크게 위축되고 비수도권의 거래가 활발한 모습이 보이고 있다. 국내 주택시장 내 수도권은 가격하락, 거래량 감소 등 디플레이션 현상이, 비수도권은 가격 상승, 거래량 증가 등 인플레이션 현상이 동시에 진행되는 바이플레이션 현상이 나타나고 있다. 최근 들어 비수도권의 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어지고 있으나, 수도권의 전세가격 상승이 전반적인 매매가격 상승으로 이어지지 않고 있는 점도 다른 측면에서 바이플레이션 현상을 반증하고 있다.

2. 바이플레이션 발생 원인

바이플레이션 현상은 상대적으로 수도권 지역이 비수도권 지역에 비해서 DTI 등 규제가 강화되었던 점, 행정기관의 세종시 이전과 공공기관의 전국 혁신도시 이전 등 정책적 요인도 작용하고 있다. 하지만 기본적으로 수도권과 비수도권 간의 초과공급 조정 속도, 가계부채 부담의 차이, 주택 구입능력의 차이 등으로 수익률 추구 유동성이 비수도권으로 집중되는 과정에서 나타나고 있다고 판단된다.

먼저 초과공급의 조정속도 차이이다. 비수도권 미분양아파트가 빠르게 줄고 있다. 비수도권 미분양아파트는 주로 소형 미분양 축소에 힘입어 2009년 7월 116,176호에서 2011년 10월 39,361호로 큰 폭 하락하고 있다. 반면 수도권 미분양아파트의 경우 신도시 등의 공급물량 미분양 등에 기인하여 오히려 2009년 7월 24,010호에서 2011년 10월 27,101호로 소폭 상승하고 있다. 그리고 남아있는 미분양 중에서 악성으로 분류되는 ‘준공 후’ 미분양’의 비중은 2009년 7월 36.9%에서 2011년 10월 49.6%로 큰 폭 증가하고 있는 등 미분양의 질이 점점 악화되고 있다.

둘째, 가계부채 부담의 차이이다. 수도권 가계대출 비중이 70% 이상이며, 통계가 시작된 2009년 3/4분기 72.8%에서 2011년 3분기 73.4%로 0.6%p 증가하고 있다. 반면 비수도권의 경우 30% 이하 수준에서 같은 기간 0.6%p 하락하고 있다. 통계청(한국은행, 금융감독원)의 2011년 2월 기준 가계금융자산 조사에서 나타난 수도권과 비수도권의 가처분소득대비금융부채 비율이 각기 139.4%와 78.7%로 수도권이 약 2배가량 높으며, 저축액대비 금융부채 비중도 각기 90.4%와 51.8%로 2배 가까이 높은 수치를 기록하고 있다.

셋째, 주택 구입능력의 차이이다. 서울 PIR(Price Income Ratio=평균주택가격/평균연소득)의 경우 금융위기 이후 주택가격 상승 제한에도 불구하고 연소득 감소로 2011년(1~8월) 7.74로 상승하고 있다. 반면 부산의 경우 2005년 3.85의 낮은 수준에 머물고 있었으나 금융위기 이후의 주택가격 상승으로 인하여 5.24로 증가하였다. 또한 한국주택금융공사의 주택구입능력지수(대출상환가능소득/중간가구소득(월)*100로서 100보다 클 경우 대출상환이 어렵고 100보다 작을수록 그렇지 않다는 것을 의미)는 금융위기 이후 서울은 140 이상 수준에서 움직이고 있지만 부산의 경우 70이하 수준에서 머물고 있다.

3. 시사점

주택시장의 지역별 바이플레이션 현상이 내년도 주택시장에 미치는 영향을 전망해보면, 수도권의 경우 체감경기 악화 및 가계부채 문제 등으로 구매수요가 크지 않은 상태에서 현재의 아파트 시장 침체 흐름이 지속되어 장기 침체 국면으로 이어질 가능성이 높다. 반면 비수도권의 주택시장 활황은 근본적인 수급요인이 불명확한 가운데 수도권의 전철을 밟을 수 있다.

즉, 시간이 지날수록 약화되면서 버블붕괴 현상이 나타날 수 있다. 규모별로 보면, 소형 아파트의 경우에는 지역을 중심으로 등락을 지속할 것이 예상되지만, 중대형 아파트의 경우 인구 및 사회구조 변화와 현재의 미분양아파트 등을 볼 때 매매거래 부진 속에서 수도권과 비수도권 관계없이 상당 기간 침체 상태에 빠질 가능성이 크다.

따라서 바이플레이션 속에서 국내 주택시장에서의 주택정책 방향도 수도권과 비수도권간의 차별화가 이루어져야 할 것으로 판단된다. 수도권에 대한 주책정책은 전세수급 조절과 매매활성화를 통해 부채디플레이션 현상이 심화되는 것을 예방해야 한다. 재개발·재건축·뉴타운의 개발 시기 분산을 통한 전세수요의 속도조절과 미분양아파트 등을 활용한 전세물량 확보로 전세수급을 조절해야 된다. 가계의 대출 원리금 상환 구조를 선진국 수준으로 장기화(20~30년)함으로써 가계부실 문제가 갑자기 불거지지 않도록 유도하고, 입지 조건과 수급 상황에 맞는 가격시스템을 통하여 시장 친화적으로 미분양 물량을 해소해야 된다.

반면 비수도권의 경우 버블확산을 방지하고 버블 붕괴에 따른 폐해를 최소화 시키는 방향으로 유도해야 할 것이다. 주택에 대한 투기적 수요를 억제하여 현재 진행되고 있는 주택가격 급등 현상이 장기화되지 않도록 해야 한다.

[현대경제연구원 박덕배 전문연구위원]